19 mars 2020
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Plus-value immobilière : que savoir de son imposition ?

Lorsque vous cédez un bien immobilier, la plus-value que vous aurez réalisée est imposable, sauf dans certains cas. Il existe en effet, des exonérations dont vous pouvez bénéficier selon votre situation professionnelle ou le type de bien immobilier que vous cédez. Découvrez dans cet article, tout ce qu’il faut savoir sur l’imposition des plus-values immobilières : montant de la plus-value imposable, taux d’imposition, abattement et exonération.

Le montant de la plus-value immobilière imposable

Le montant de la plus-value immobilière imposable est déterminé en faisant la différence entre le prix de cession du bien immobilier et son prix d’achat.

Le prix de cession

Le prix de cession du bien immobilier est celui qui est mentionné sur l’acte de vente. Avant d’appliquer l’impôt et les autres prélèvements, on déduit de ce prix d’achat certains frais de cession notamment, la TVA acquittée et les frais de diagnostic du bien. Pour bénéficier de cette réduction sur le prix de vente, il faut être en mesure de justifier leur effectivité. Par ailleurs, on peut majorer le prix de vente par certaines sommes perçues par le propriétaire du bien, comme les indemnités d’éviction.

Le prix d’achat

Le prix d’achat d’un bien immobilier correspond à la valeur d’acquisition du bien. On augmente à ce coût, les dépenses faites pour des travaux et d’autres frais liés à l’acquisition (TVA, droits d’enregistrement, commission des intermédiaires, l’honoraire du notaire, etc.). Sur ce point, on peut distinguer deux cas : le cas d’une acquisition à titre onéreux et le cas d’une acquisition à titre gratuit.

Lorsque le bien immobilier a été acheté à titre onéreux, le prix d’achat est celui mentionné sur l’acte notarié. Il est égal au montant déboursé par l’acheteur lors de l’achat. Il y a une majoration forfaitaire de 7,5 % à appliquer sur le prix d’achat. Cette majoration vise à couvrir les frais d’acquisition. Lorsque les frais d’acquisitions sont supérieurs à la majoration forfaitaire, c’est le montant réel qui est pris en compte.

Pour le second cas, notamment, lorsqu’il s’agit d’une donation ou d’une succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur indiquée sur l’acte de donation ou de succession. Là aussi, il y a une majoration à appliquer. Elle correspond aux frais des différents travaux effectués par le propriétaire du bien (construction, agrandissement, rénovation ou amélioration). Il y a deux modes de calcul des frais de travaux :

  • Lorsque le propriétaire n’est pas en mesure de fournir des justificatifs sur l’effectivité des travaux, le prix d’acquisition est majoré du taux forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
  • Lorsque le propriétaire a effectué des travaux dont le coût dépasse les 15 % forfaitaires, alors le prix d’achat du bien sera majoré du coût réel des travaux effectués.

Ce cas est sous réserve qu’il fournisse les pièces justificatives des travaux.

Le taux d’impôts et les prélèvements sociaux

Le taux d’impôt et les prélèvements sociaux sont en fonction de la durée de détention du bien immobilier. Il y a aussi différents abattements sur l’impôt et sur les prélèvements sociaux.

D’abord, le taux d’imposition sur la plus-value immobilière est égal à 19 % du montant imposable. Quant aux prélèvements sociaux, ils s’élèvent à 17,2 % du même montant.

Par ailleurs, pour bénéficier des abattements, il faut que le bien immobilier soit détenu depuis plus de 5 ans. Le cas échéant, les abattements correspondent à :

Abattement sur l’impôt :

  • 6 % chaque année, entre la 6ème et la 21ème année
  • 4 % la 22ème année.

Abattements sur les prélèvements sociaux :

  • 1,65 % pour chaque année à partir 6ème année jusqu’à la 21ème année
  • 1,60 % la 22ème année
  • 9 % pour chaque année à partir de la 23ème année jusqu’à la 30ème année.

Il faut noter que ces règles fiscales ne s’appliquent que dans les cas suivants : la cession d’un bien immobilier tel qu’une maison, un terrain, ou un appartement, la cession du droit lié à un bien, comme une servitude immobilière, et le cas d’un échange, un partage ou l’apport en société d’un bien immobilier.

Les cas d’exonération

Les exonérations s’appliquent dans les cas suivants :

  • Les plus-values immobilières de la cession d’une résidence principale ou d’un bien immobilier détenu depuis plus de 22 ans, sont entièrement exonérées d’impôts sur le revenu
  • Les plus-values immobilières inférieures à 15 000 euros sont exonérées d’impôts
  • Les plus-values immobilières sur un bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans, ne sont déductibles des prélèvements sociaux.

En conclusion, notons que c’est au notaire de reverser l’impôt collecté. Cependant, vous devez déclarer le revenu au fisc, soit en ligne sur impôt.gouv.fr ou en utilisant le formulaire papier de déclaration des revenus, téléchargeable sur service-publics.fr.