20 mai 2020
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Evaluation de la surface d’un logement : que dit la loi Carrez ?

La loi Carrez exige des propriétaires la mention de la surface privative habitable du logement sur tous les actes officiels lors d’une vente en copropriété. Découvrez dans cet article l’ensemble des recommandations de cette loi dans l’évaluation de la surface d’un logement.

Loi Carrez, a quoi sert-elle ?

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un logement en copropriété, il est tenu d’informer l’acheteur sur la surface privative habitable du logement. Cette obligation recommande que tous les documents administratifs liés à la transaction renseignent sur la superficie de la partie privative du logement ou de la portion du logement vendue.

La loi Carrez du 18 décembre 1996 vient réglementer l’évaluation de cette surface. Elle donne une méthode unique pour calculer la surface privative habitable du logement. Ainsi, l’acheteur ne sera plus exposé à toutes mauvaises interprétations de la part du propriétaire.

Dans quels cas appliquer la loi Carrez pour évaluer la surface d’un logement ?

Toutes les transactions immobilières en copropriété sont concernées par la loi Carrez. Il peut s’agir de la vente de logements en copropriété d'appartements ou de maisons en lotissements.

L’évaluation de la surface d’un logement avec la loi Carrez s’applique aux transactions immobilières concernant des résidences (appartements ou studios), des lieux d’activité professionnelle et des superficies commerciales. Dans tous les cas, la superficie mesurable doit être supérieure à 8 m².

Toutefois, la contrainte de l’évaluation avec la loi Carrez n’est pas requise lorsque la transaction immobilière concerne des maisons individuelles. Il en est de même pour la vente des logements en vente en état de futur achèvement ou « vente sur plan ». Dans ce cas d’espèce, une autre loi est applicable au propriétaire.

Comment faire l’évaluation de la surface d'un logement en loi Carrez ?

L’évaluation de la surface d'un logement en Loi Carrez concerne sa superficie privative habitable. Elle est régie par l’article 4-1 du décret (modifié) 67-223. Cet article dispose que la superficie privative habitable est la surface des planchers des locaux en dur qui sont fermés et couverts. Ces surfaces doivent avoir au minimum 1,80 m de hauteur et être en dessous du plafond.

Dans cette forme d’évaluation, certains éléments seront pris en compte pendant que d’autres doivent être exclus.

Les éléments à prendre en compte

Tel que mentionné ci-dessus, les surfaces considérées ici sont celles des locaux couverts et fermés en dur avec 1,80 m minimum de hauteur du plafond. Cette évaluation mesure uniquement la surface utilisable de l’espace.

Les éléments à exclure

Puisque l’évaluation de la surface en loi Carrez cherche à mesurer la surface réellement habitable, certains éléments devront dont être soustraits de cette mesure. Il s’agit entre autres des murs, des cloisons, des marches, des cages d’escalier. On exclura aussi de la mesure en Loi de Carrez, les gaines et les embrasures des portes et des fenêtres.

L’évaluation ne doit pas tenir compte des espaces de copropriété qui ont une superficie de moins de 8 m ². Les espaces non privatifs ou non habitables sont aussi exclus. Il s’agit des greniers, des boxes, des caves, des jardins, des places de parking, des garages, etc.

Les balcons et les terrasses ouvertes aussi ne sont pas à considérer puisque n’étant pas des espaces fermés en dure.

Qui peut évaluer la surface d’un logement en loi Carrez ?

Le propriétaire souhaitant vente son logement peut effectuer cette évaluation. Pour cela, il doit au préalable bien se documenter sur les textes de loi en vigueur en la matière. Aussi, il doit faire preuve de méthodologie et de rigueur dans ses mesures. Une fois les mesures recueillies, il faudra alors les renseigner dans les documents officiels de vente du bien immobilier.

Toutefois, pour se simplifier la tâche, certains propriétaires choisissent de faire appel à des professionnels qualifiés. Il peut s’agir d’un géomètre-expert, d’un architecte, ou d’un diagnostiqueur immobilier. L’avantage ici est que l’évaluation pourra fournir des mesures réalistes et tout à fait fiables. La responsabilité civile du professionnel étant engagée. Aussi, à l’issue de son intervention, le professionnel délivre au propriétaire une attestation de superficie privative Loi Carrez.

Qu’elle soit réalisée par le propriétaire lui-même ou par un professionnel qualifié, l’évaluation de la surface d’un logement en Loi Carrez est à validité illimitée. Ceci veut dire qu’à défaut de travaux ou d’aménagement qui modifie la superficie du logement, l’évaluation sera tout le temps valable. Il faudra donc s’appliquer dans la prise des mesures ou simplement faire appel à un professionnel qualifié.

Rappelons qu’une marge d’erreur de 5 % est permise dans l’évaluation en Loi Carrez.