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Comment calculer le prix de vente d’un appartement loué ?

Lorsque vous décidez d’acheter un appartement dans lequel habite un locataire, vous obtenez une décote.

Cela signifie que vous pouvez acquérir le bien à une valeur inférieure au prix réel. Découvrez comment se fait le calcul du prix de vente d’un appartement en location.

La décote dépend de la durée du bail

La décote que vous obtenez pour l’achat d’un appartement loué dépend de plusieurs éléments. Ces éléments sont les suivants :

  • la durée du bail qui reste à courir
  • le montant auquel s’élève le loyer (moins le montant du loyer est élevé, et plus grande est la décote)
  • le type de bien dont il est question (studio, espace élevé, etc.)
  • l’âge du locataire.

Lorsque la location est vide, la décote s’élève à peu près à 10 %. Elle peut également monter jusqu’à 15 %. Cela dépend de la durée du bail qui reste à courir. Notez que le bail d’une location vide est de 3 ans. Par contre, lorsqu’il est question de location meublée, la moindre décote ne s’applique pas. La durée du bail dans ce cas est en effet d’une année seulement. Lorsqu’il s’agit d’un contrat étudiant, cette durée est de neuf mois et le bail n’est pas renouvelable.

Cela signifie donc que le nouveau propriétaire n’aura pas à trop attendre pour entrer en possession du bien. En ce qui concerne les surfaces qui ne sont pas grandes (studio), la décote s’élève à 5 %.

Il est important de préciser que les locataires très âgés (au-delà de 65 ans) dont les revenus sont faibles sont particulièrement protégés. Cependant, si le bailleur est aussi âgé de plus de 65 ans, cela ne s’applique pas. Il est tout de même possible de procéder à une négociation pour avoir une bonne décote.

La loi 1948 : 50 % de décote

Pour une vente de logement occupé, on rencontre la plus grande décote pour les biens soumis à la loi 1948. La décote peut monter jusqu’à 50 %. Avec la loi 1948, le coût du loyer est en effet très faible. Les possibilités de récupération du logement sont aussi réduites. Plusieurs cas de reprise sont possibles. Un logement de remplacement peut être proposé au locataire. Dans ce cas, les conditions d’hygiène doivent être équivalentes. Le nouveau logement doit aussi correspondre aux capacités financières du locataire, ainsi qu’à ses besoins.

Lorsque le propriétaire ne désire pas proposer au locataire un logement de remplacement, une condition s’impose. En effet, dans ce cas, il est impératif que le bien soit déjà acheté depuis 10 ans. Toutefois, il est possible que le délai soit ramené à 4 ans. Pour cela, le propriétaire doit justifier qu’il a acquis le bien dans le but d’en faire une résidence principale. Il doit aussi présenter des preuves justifiantes que sa résidence actuelle ne répond plus à ses différents besoins.

Pour finir, il est aussi possible que le propriétaire reprenne le bien avec une offre de relogement. Il doit avoir obtenu au préalable une autorisation pour la démolition de l’immeuble afin d’en construire un nouveau. La nouvelle construction doit avoir une surface habitable plus élevée. De plus, elle doit contenir davantage de logements.

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La loi Pinel pour acheter un appartement moins cher ?

Il n’y pas que l’achat d’appartement avec un locataire déjà en place, qui vous permet de faire des économies. La loi Pinel en est le parfait exemple. La plupart du temps, les acheteurs investissent dans des biens neufs. Pourtant depuis 2019, il est possible d’investir en loi Pinel dans un logement ancien, à condition de faire des travaux de rénovation. Cet amendement a été voté pour lutter contre la vétusté des logements. Maintenant, il est important de bien se faire accompagner dans les démarches, car vous devez remplir plusieurs critères pour être éligible, ainsi que vos locataires. C’est pour cela qu’il est préférable de choisir un conseiller local spécialisé sur la loi Pinel à Lille, si vous voulez investir dans cette ville.

  • Vous saurez dans quel quartier de Lille vous pouvez investir sous le dispositif loi Pinel. En effet, le bien doit absolument se trouver dans une zone à forte demande locative. En passant par un conseiller, vous n’aurez pas seulement accès aux programmes immobiliers. Vous pourrez trouver le logement dans l’ancien qui vous correspond vraiment et qui remplit les conditions légales.
  • Vous serez conseillé sur la durée locative la plus intéressante pour vous, afin de bénéficier de la meilleure réduction d’impôt possible. Vous choisirez ainsi entre 6, 9 et 12 ans, pour économiser jusqu’à 21 % du prix du bien que vous allez acquérir.
  • Si vous comptez acheter un appartement avec un locataire en place, vous devrez tout de même vérifier que ses ressources vous permettent d’investir en loi Pinel. En effet, tout comme pour vous, votre locataire ne devra pas dépasser certains plafonds. De votre côté, le loyer sera encadré légalement. Vous ne pourrez donc pas fixer le montant librement, ni faire de la location saisonnière. Cela doit obligatoirement concerner une résidence principale.

Une plus-value n’est pas toujours possible

Les novices ont tendance à acheter un bien immobilier en pensant qu’il sera possible de réaliser une belle plus-value dans quelques années. Toutefois, ce n’est pas une obligation, car cela dépend de la localisation, mais aussi de la qualité du logement, de l’offre, de la demande bien sûr, et surtout du marché. Si ce dernier connaît une crise sans précédent, les prix pourraient aussi chuter comme ce fut le cas il y a quelques années.

  • Vous devez vous renseigner sur la plus-value possible, mais c’est un peu un jeu de hasard.
  • Il faut miser sur les bonnes maisons et les appartements prometteurs pour être certain de réaliser une plus-value.
  • Dès que vous achetez un logement, il peut clairement perdre de la valeur au fil des jours, mais le coût peut aussi augmenter très rapidement.
  • En attendant, il est nécessaire de miser sur la défiscalisation pour réduire les dépenses liées aux impôts.
  • Vous devrez également réfléchir à des loyers pour assurer le remboursement du prêt.

Si vous vous lancez dans le monde de l’immobilier, réfléchissez bien à toutes les éventualités et soyez entouré par des professionnels, ils auront de bons conseils à vous transmettre et ils pourront même trouver quelques pépites.

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