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Lorsqu’on envisage d’investir dans l’immobilier locatif, les investisseurs peuvent opter pour des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier, communément connues par l’acronyme SCPI. En revanche, tous les investisseurs ne savent pas qu’il leur est possible de procéder à un démembrement en SCPI similaire à celui d’une propriété. Si vous ne savez pas en quoi consiste le démembrement en SCPI, voici tout ce que vous devez savoir pour lancer votre investissement dans les meilleures conditions.
Comment réaliser un démembrement de parts de SCPI ?
Pour réaliser un démembrement en SCPI, il faut bien entendu définir les différentes parts qui feront l’objet de cette opération. En tant qu’investisseur, vous pouvez acheter des parts de SCPI pour investir dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer le bien en question.
Le démembrement en SCPI s’effectue de la même manière qu’un démembrement de propriété. Ceci signifie qu’une part de SCPI est divisée en deux parties : la nu-propriété et l’usufruit.
La différence dans le cas d’une SCPI consiste à la définition de la valeur de chacune des deux parties. Dans ce cas, on parle de « clés de répartition » qui permettent de définir ces valeurs. Ces clés varient d’une SCPI à une autre. Généralement, le démembrement se fait en 65% de nu-propriété et de 35% d’usufruit.
De façon générale, le démembrement en SCPI peut se faire de différentes manières en fonction de la finalité de l’opération. On retrouve des démembrements de :
- 5 ans,
- 10 ans,
- 3 ans et pouvant s’étendre à 15 ans. Ce type de démembrement ne peut être réalisé que dans le cadre d’une SCPI Corum Conviction.
Qu’en est-il de la fiscalité d’un démembrement en SCPI ?
Dès lors qu’on procède à un démembrement en SCPI, il faut savoir que deux fiscalités s’appliquent de façon systématique. On retrouve une fiscalité appliquée pour les nu-propriétaires, et une fiscalité appliquée pour les usufruitiers.
La fiscalité du démembrement imposée à l’usufruitier est plutôt simple à comprendre. Etant donné que ce dernier bénéficiera des revenus locatifs du bien en question, il sera directement concerné par les impôts relatifs à ses revenus.
Il s’agit dans ce cas d’impôts évaluées à leur tranche marginale et auxquelles s’ajoutent des prélèvements sociaux à hauteur de 15.5%. Il faut savoir également que les revenus réalisés grâce à la SCPI sont également concernés par l’ISF.
En ce qui concerne le nu-propriétaire, notez que ce dernier n’aura absolument rien à payer. En effet, le démembrement lui permet de bénéficier d’abattements fiscaux étant donné qu’il ne perçoit aucun revenu locatif. De surcroît, si le nu-propriétaire détient des parts de SCPI par emprunt, il pourra bénéficier de déduction des taux d’intérêts du montant total de son revenu net.
Finalement, si vous prévoyez d’investir dans des parts de SCPI, on vous conseille vivement d’envisager un démembrement pour tirer pleinement profit de votre placement financier.
